Recht auf Wohnen
Manos Tsangaris und Anh-Linh Ngo im Gespräch mit Akademie-Mitglied Arno Brandlhuber

Interessanterweise ist diese Frage durch den Internationalen Pakt über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte (ICESCR) schon grundsätzlich beantwortet worden. Der Sozialpakt wurde 1966 verabschiedet, von der Bundesrepublik 1973 ratifiziert und trat 1976 in Kraft. In Artikel 11 erkennen die Vertragsstaaten das Recht auf einen angemessenen Lebensstandard an, einschließlich angemessener Nahrung, Bekleidung und Wohnraum.

Was angemessener Wohnraum bedeutet, hat der UN-Fachausschuss 1991 genauer spezifiziert. Man muss sich sicher sein können, dass man seine Wohnung nicht willkürlich verliert. Wohnen muss bezahlbar sein, ohne dass dadurch andere grundlegende Bedürfnisse gefährdet werden. Der Wohnraum muss Schutz vor Kälte, Hitze, Regen und Gesundheitsgefahren bieten. Trinkwasser, sanitäre Anlagen und Energie müssen verfügbar sein. Hinzu kommen Zugänglichkeit, die Lage in Bezug auf Arbeit, Schulen und Gesundheitsversorgung sowie die kulturelle Angemessenheit von Bauweise und Wohnform.

Das ist ein vollständiges Programm. Vieles, worüber wir heute diskutieren, steht seit Jahrzehnten darin.

Deutschland hat sich mit der Ratifizierung des UN-Sozialpakts völkerrechtlich verpflichtet, das Recht auf angemessenes Wohnen zu verwirklichen. 2023 ist es außerdem dem Fakultativprotokoll zum UN-Sozialpakt beigetreten. Seitdem können Einzelpersonen beim zuständigen UN-Ausschuss Beschwerde einlegen, wenn sie ihre im Pakt garantierten Rechte verletzt sehen. Eine Wohnung vor einem deutschen Gericht einklagen kann man deshalb jedoch nicht.

Das Deutsche Institut für Menschenrechte weist immer wieder auf diese Lücke hin. Inzwischen gibt es einen Nationalen Aktionsplan mit dem Ziel, Wohnungs- und Obdachlosigkeit bis 2030 zu überwinden. Nur: Ein Ziel ist noch kein Recht. Deshalb müssen wir diese Lücke schließen und das Recht auf Wohnen gesetzlich verankern.

Könnte es. Aber wir Bürger*innen haben kein entsprechendes Instrument, um die Bundesregierung dazu zu bringen. Auf europäischer Ebene gibt es die Europäische Bürgerinitiative. Wenn eine Million Menschen aus einer ausreichenden Zahl von Mitgliedstaaten eine solche Initiative unterstützen, muss sich die Europäische Kommission damit befassen. Mit Right to Housing! erfinden wir kein neues Recht. Die Frage ist, wie man es schafft, sich tatsächlich darauf berufen zu können.

Seit der Formulierung des Sozialpakts sind neue Fragen hinzugekommen, vor allem durch die Klimakrise. Wenn eine energetische Sanierung dazu führt, dass die bisherigen Bewohner*innen ihre Wohnung anschließend nicht mehr bezahlen können, haben wir nichts gewonnen. Deshalb verbinden wir die soziale mit der ökologischen Frage. Sanierung, Umbau und Umnutzung müssen viel stärker gefördert werden als Abriss und Neubau.

Dann wird es interessant. Ein einklagbares Recht auf Wohnen kollidiert mit den Interessen der Immobilienwirtschaft und letztlich mit der Kapitalakkumulation. Immobilien sind nicht nur Orte, an denen Menschen wohnen. Sie sind auch Anlageprodukte. Und Boden ist ein besonderer Fall, weil er nicht vermehrbar ist.

Man kann deshalb auch andersherum fragen: Was würde passieren, wenn alle einen Rechtsanspruch auf angemessenen Wohnraum hätten? Ein solcher Anspruch würde die private Verfügung über Boden und Immobilien zwangsläufig einschränken.

Auch wenn diese Forderung radikal klingt, argumentiert unsere Initiative pragmatisch. Wir gehen von einer einfachen These aus: Die Wohnungen respektive die dafür erforderlichen Flächen sind bereits gebaut. Wir haben genug Raum. Er steht jedoch oft leer, wird anders genutzt oder ist für viele Menschen nicht zugänglich.

Recht auf Wohnen! Jetzt und für immer. Wir haben drei ebenso einfache wie konkrete Forderungen: nutzen, investieren, schützen.

Beim Nutzen geht es darum, den vorhandenen Raum tatsächlich zum Wohnen zu nutzen. Leerstand und Kurzzeitvermietung müssen reguliert, leerstehende Wohn- und Bürogebäude aktiviert und Umbau und Umnutzung gegenüber Neubau priorisiert werden.

Genau. Gerade bei Bürogebäuden sieht man, wie verrückt die Situation teilweise ist. Ein Gebäude könnte sich räumlich gut zum Wohnen eignen, doch das Planungsrecht lässt eine Umnutzung häufig nicht zu. Seit der Pandemie werden viele Büroflächen in ihrer bisherigen Form schlicht nicht mehr gebraucht.

Hinzu kommt die Finanzierungslogik. Ein Bürogebäude steht mit einem bestimmten Wert in den Büchern. Doch dieser Wert lässt sich längst nicht mehr realisieren, weder durch Verkauf noch durch Vermietung. Eine Umnutzung kann dazu führen, dass der Buchwert nach unten korrigiert werden muss. Im Zweifel lassen die Eigentümer die Räume also lieber leer stehen. Obwohl wir Wohnungen brauchen.

Beim Investieren geht es darum, dass öffentliche Akteure wieder selbst investieren. Ihre Investitionen dürfen jedoch nicht zu höheren Bodenpreisen und Immobilienwerten führen, sondern müssen dauerhaft Wohnen als Gemeingut aufbauen. Deshalb fordern wir auch einen europäischen Wohnungsfonds.

Und der dritte Punkt ist Schützen. Wenn Wohnraum bezahlbar ist, muss er das auch bleiben. Eine öffentlich finanzierte Sanierung darf nicht dazu führen, dass die Bewohner*innen anschließend ausziehen müssen. Wir schlagen daher eine europäische Wohnungsagentur vor, die für mehr Transparenz über den Wohnungsbestand sorgt.

Das Vorhandensein von Raum bedeutet noch nicht, dass man Zugang zu ihm hat. Wenn genug Raum vorhanden ist und Menschen trotzdem auf der Straße leben müssen, ist das offensichtlich kein Mengenproblem.

Deshalb setzt unsere Initiative beim Rechtsanspruch an. Die völkerrechtliche Verpflichtung besteht, aber keiner kann daraus einen praktischen Anspruch auf eine Wohnung ableiten.

Ohne Wohnung wird alles andere schwierig. Wo schlafe ich? Wo sind meine Sachen? Wo kann ich mich zurückziehen? Von wo aus organisiere ich meinen Alltag? Ohne diesen Ort wird gesellschaftliche Teilhabe sehr schnell abstrakt.

Hier muss man zwischen Policys und Politics unterscheiden. Auf der Ebene der Programme sagen inzwischen fast alle: Natürlich brauchen wir bezahlbaren Wohnraum. Aber wenn es konkret wird in der Umsetzung, geht es um Eigentum, Macht und Verteilung.

Die Grenze zwischen Mittelschicht und Bedürftigen funktioniert bei der Wohnungsfrage nicht mehr. Dabei hätten viele Menschen, die sich traditionell als Mittelschicht verstehen, selbst Anspruch auf geförderten Wohnraum, begreifen ihn aber weiterhin als etwas für die sozial Schwächeren, nicht für sich selbst.

Wir haben eine grundlegende Reform des Bodenrechts bewusst nicht zur Voraussetzung unserer Kampagne gemacht. Dafür sehe ich im Moment kaum eine politische Chance. Aber auch innerhalb des bestehenden Systems kann man einiges tun.

Nehmen wir eine landwirtschaftliche Fläche, die durch eine politische Entscheidung zu Bauland wird. Am nächsten Tag ist dasselbe Stück Boden ein Vielfaches wert. Hans-Jochen Vogel hat diesen „leistungslosen Gewinn“ immer wieder thematisiert. Der Eigentümer hat diesen Wert nicht selbst geschaffen, sondern eine öffentliche Planungsentscheidung. Warum sollte der Wertzuwachs dann vollständig bei ihm landen?

Wenn man solche Instrumente schafft und das Ergebnis anschließend nicht als politischen Auftrag versteht, bekommt Politik und deren Akteure nicht nur ein Glaubwürdigkeitsproblem. Unabhängig davon, ob einem das Ergebnis gefällt.

Der Ausverkauf der öffentlichen Liegenschaften in Berlin hat mich politisiert. Noch vor zehn oder fünfzehn Jahren privatisierte der Berliner Liegenschaftsfonds für das Land Berlin Grundstücke und Gebäude in großem Umfang. Initiativen wie „Stadt Neudenken“ und der nachfolgende „Runde Tisch Liegenschaftspolitik“ haben erreicht, dass Berlin Grundstücke und Liegenschaften grundsätzlich nicht mehr verkauft, sondern im Erbbaurecht vergibt.

Beim Wohnungsbestand ist es ähnlich. Seit der Wende wurden große öffentliche Bestände privatisiert. Das war ein historischer Fehler, der jetzt mit der Vergesellschaftung korrigiert werden soll.

Das halte ich für ein Scheinargument. Natürlich entsteht durch einen Eigentumswechsel zunächst keine neue Wohnung. Aber das Geld ist ja nicht weg. Das Land erhält dafür Wohnungen, also Vermögenswerte und Mieteinnahmen. Kein Immobilienunternehmen würde bei einem Ankauf nur fragen: Was kostet mich das? Es fragt genauso: Was kaufe ich dafür und welche Einnahmen und Gestaltungsräume habe ich? Die aktuelle Studie der Hans-Böckler-Stiftung belegt die Finanzierbarkeit bereits zum Zeitpunkt der Vergesellschaftung und plädiert für eine Übernahme durch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen.

Die Wohnungen bleiben Mietwohnungen und werden dauerhaft Teil einer öffentlichen Liegenschaftspolitik. Man muss sich also fragen, welchen Wohnungsbestand eine Stadt selbst kontrollieren will, um die Wohnungspolitik aktiv gestalten zu können.

Genau dafür sind die Kriterien des ICESCR interessant. Sie beschreiben recht präzise, was angemessenes Wohnen ausmacht, ohne vorzuschreiben, wie eine Wohnung auszusehen hat.

Da steht nichts davon, welche Zimmeranzahl und Wohnungsgröße exakt zu realisieren ist. Auch nicht, dass eine Wohnung dem Modell Vater, Mutter, Kind entsprechen muss. Welche Standards brauchen wir wirklich? Und welche haben mit der Wohnqualität wenig zu tun?

Manche Standards folgen der Logik der Bewirtschaftung bis zur Fußleiste. Das ist im Neubau schon kaum nachvollziehbar. Wenn solche Standards dazu führen, dass ein vorhandener Bau nicht weitergenutzt werden kann, wird es absurd.

Wir müssen viel stärker mit dem arbeiten, was bereits vorhanden ist. Das ist oft günstiger und klimapolitisch sinnvoller. Die Sanierungsrate in Deutschland liegt bei etwa einem Prozent. Sie müsste deutlich höher sein, damit wir die Klimaziele erreichen.

Das zeigt, dass die Umnutzung keine Nischenstrategie sein muss. Die öffentliche Hand kann relativ einfach durch Umwidmungen und Neuorientierung von Förderkulissen dafür sorgen, dass sich solche Umnutzungen rechnen. Und ich habe nichts dagegen, wenn ein Investor damit Geld verdient. Warum auch? Wenn leerstehende oder unwirtschaftliche Bürogebäude in Wohnungen umgebaut und zumindest anteilig leistbare Mietwohnungen dauerhaft gesichert werden, sind doch beide Ziele erreicht.

Ich bin davon überzeugt, dass das notwendig ist. Wir Architekt*innen hatten lange die Vorstellung: Wir entwerfen ein Gebäude, bauen es und danach übernehmen die anderen.

Ich glaube, dieses Berufsbild gehört der Vergangenheit an. Gebäude zu erhalten, umzubauen und über lange Zeiträume weiterzuentwickeln, wird Teil unserer Arbeit. Das bedeutet übrigens auch mehr Aufträge für Architekt*innen, insbesondere für kleinere Büros vor Ort. Wenn wir das nicht verstehen, werden wir irgendwann die neuen Bergarbeiter. Dann verschwindet das Produktionsmodell, in dem sich ein ganzer Berufsstand eingerichtet hat.

Ja, wenn man so will. Wir haben es uns im Neubau sehr bequem gemacht. Wenn dieses Produktionsmodell wegbricht und wir nicht lernen, mit dem Vorhandenen zu arbeiten, verlieren wir tatsächlich unser berufliches Obdach. Dabei steht es die ganze Zeit vor uns: der Bestand. 

Arno Brandlhuber ist Architekt und seit 2016 Mitglied der Akademie der Künste, Sektion Baukunst.